[부동산 3편] 부동산 계약서 작성 시 특약사항에 반드시 들어가야 가질 수 있는 안전장치

 

앞서 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인하여 집의 권리 관계와 법적 신분을 검토했다면, 이제 계약 체결을 위한 마지막이자 가장 중요한 관문이 남았다. 바로 공인중개사와 임대인이 제시하는 계약서, 그리고 그 하단에 빈칸으로 남겨진 '특약사항'이다. 많은 사람들이 표준 계약서의 인쇄된 문구만 대충 읽고 도장을 찍지만, 실제로 임대차 계약 과정에서 발생하는 수많은 분쟁과 피해는 바로 이 특약사항을 어떻게 작성했느냐에 따라 승패가 갈린다.

내가 예전에 전세 계약을 할 때, 중개사가 "여기는 관례대로 적는 거라 특별히 적을 게 없다"며 기본 양식만 내밀기에 그냥 넘어가려다 큰일 낼 뻔한 적이 있다. 계약 후 알고 보니 대출이 거절될 경우에 대한 보호 조항이나 근저당 변제 조건이 빠져 있어 하마터면 계약금을 날릴 위기에 처했던 것이다. 특약사항은 임대인과 임차인 사이의 약속을 넘어, 법적 보호를 받지 못하는 회색지대를 메워주는 가장 강력한 방패다. 이번 글에서는 성공적인 계약과 내 재산을 지키기 위해 반드시 명시해야 할 핵심 특약 문구 4가지를 자세히 살펴본다.

대출 거절 시 계약금 반환을 보장하는 특약

임대차 계약을 할 때 현금이 충분치 않아 버팀목 전세대출이나 중기청, 혹은 일반 전세자금대출을 끼고 들어가는 경우가 대다수다. 이때 가장 무서운 상황은 계약금을 이미 지불한 상태에서 은행 심사 과정 중 대출이 거절되거나 감액되는 경우다.

• 문제의 실체: 임대인은 대출 거절이 세입자의 개인 사유라며 계약금을 돌려주지 않겠다고 버티는 경우가 비일비재하다. 법적으로도 특약이 없으면 세입자가 불리해질 수 있다.

• 필수 작성 문구 예시: "본 계약은 임차인의 전세대출을 전제로 하며, 임차인의 과실 없이 대출이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 계약금을 전액 반환한다." 이 한 줄이 들어가야 대출 미승인으로 인한 계약금 몰수 위험을 원천 차단할 수 있다.

등기부등본 변동 금지 및 권리 설정 제한 특약

계약 당일 오전까지 등기부등본이 깨끗하다는 것을 확인하고 오후에 계약서를 작성하더라도, 계약일부터 잔금일까지의 기간(통상 1~2개월) 동안 임대인이 몰래 대출을 받거나 다른 채권을 설정하는 사악한 사기 수법이 존재한다.

• 문제의 실체: 잔금 치르는 날 등기부등본을 떼어보니 사이에 근저당이 잡혀 있어 순위가 밀리거나 보증금을 보호받지 못하는 치명적인 상황이 발생할 수 있다.

• 필수 작성 문구 예시: "임대인은 계약 체결일부터 잔금 지급일 익일까지 현 등기부등본상의 권리 상태를 유지하며, 이 기간에 임의로 저당권이나 기타 제한물권을 설정할 수 없다. 이를 위반 시 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구한다." 이 조항은 잔금 전까지 집주인의 '딴마음'을 막아주는 안전벨트다.

선순위 채권 및 미납 국세·지방세 확인 특약

다가구주택이나 원룸 건물에 들어갈 때는 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액과 임대인의 체납 세금 여부가 내 보증금 안위와 직결된다.

• 문제의 실체: 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 보증금이나 국가에 내야 할 세금이 우선 채권으로 잡히면, 내 순위가 밀려 단 한 푼도 돌려받지 못하는 이른바 '세금 폭탄'을 맞게 된다.

• 필수 작성 문구 예시: "임대인은 본 계약 체결일 현재 확정일자를 받은 선순위 임차인의 보증금 총액이 얼마이며, 체납된 국세 및 지방세가 없음을 고지한다. 만약 고지 내용과 사실이 다르거나 잔금일까지 체납 세금이 발생한 경우 계약을 해제할 수 있다." 임대인의 세금 납부 증명서(납세증명서)를 요구하고 이 특약을 결합해야 안전하다.

시설물 수리 및 원상복구 범위를 명확히 하는 특약

입주한 지 얼마 되지 않아 보일러가 고장 나거나 누수가 발생했을 때, 이를 두고 집주인과 세입자 중 누가 비용을 부담해야 할지를 두고 감정싸움이 벌어지는 경우가 많다.

• 문제의 실체: 구형 주택의 경우 기존에 있던 노후 시설의 고장까지 세입자에게 책임을 전가하려는 집주인들이 있어 입주 전 상태를 명확히 기록해두어야 한다.

• 필수 작성 문구 예시: "입주 전 발생한 주요 시설물(보일러, 상하수도, 도배 등)의 하자는 임대인이 잔금일까지 수리하여 인도하기로 한다. 단, 입주 후 발생하는 소모품 교체는 임차인의 부담으로 한다." 입주 당일 집안 구석구석 사진을 찍어두는 것과 함께 이 특약을 적어두면 퇴거 시 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.

처음 계약서를 쓸 때 공인중개사가 알아서 써주겠거니 하고 가만히 있는 것은 금물이다. 중개사는 거래 성사가 우선이기 때문에 세입자의 권리를 세세하게 챙겨주지 못할 때가 많다. 계약서에 도장을 찍기 전, 내 입으로 위 필수 특약사항들이 문구로 정확히 포함되어 있는지 한 자 한 자 눈으로 확인하는 습관을 가져야 한다.

핵심 요약

• 전세대출 거절 시 계약금을 안전하게 돌려받기 위해서는 대출 미승인 시 계약 무효 및 반환 조항을 특약에 반드시 넣어야 한다.

• 계약일부터 잔금일까지 집주인이 추가로 대출을 받거나 권리를 설정하지 못하도록 상태 유지 특약을 명시해야 한다.

• 다가구 주택의 경우 선순위 보증금과 임대인의 체납 세금 여부를 확인하고 이를 어길 시 계약 해제 조항을 추가해야 한다.

다음 편 예고

다음 편에서는 계약금 송금 후 혹은 계약 진행 중 흔히 발생하는 가계약금의 법적 성격과 계약 파기 시 돌려받을 수 있는 기준을 알아봅니다.

여러분은 부동산 계약을 하실 때 특약사항에 특별히 요구해서 작성하셨던 자신만의 노하우나 문구가 있으신가요?